L’ESPERTO RISPONDE

RECINZIONE PERIMETRALE

Buongiorno,
io sono una condomina che ha acquistato di recente un appartamento a lido di classe.
L’appartamento ha un’area esterna ad uso esclusivo e la recinzione necessita di manutenzione ordinaria. I condomini sostengono che sia a mio carico per l’area che circonda la ma proprietà.
Vi invio il regolamento condominiale e il rogito come da voi richiesto.

Gentile Condomina,

esaminati i documenti inviati (rogito e regolamento condominiale), non essendovi frazionamenti nella particella condominiale e come indicato nel regolamento è fatta opportunità alle unità abitative del pt di aprire un varco nella recinzione per accedere alla strada principale, si evince che la recinzione perimetrale è parte comune art. 1117 c.1 C.C., di proprietà dei condomini. La responsabilità civile e la sua manutenzione sono a carico di tutti i condomini in proporzione al valore delle rispettive unità abitative art. 1118 c.1, 2, 3 C.C. Se lo stato di conservazione della recinzione necessita di manutenzione ordinaria in quanto potrebbe pregiudicare danni a cose o persone potrà richiederne la discussione in assemblea o comunicarlo al suo amministratore. Non esiti a contattarci per approfondimenti o chiarimenti.

INFILTRAZIONI

Buon giorno,
sono abito in un appartamento in condominio a PT e da qualche giorno vedo delle macchie d’acqua nella parete perimetrale e nel pavimento, i condomini dicono che è umidità ma sopra di me ci sono bagni e cucine. Vi invio fotografie, regolamento condominiale e il rogito come da voi richiesto.

Gentile Condomino,
esaminati i documenti inviati e sembra che sia un danno da rottura di una tubazione/scarico interno al muro perimetrale. consigliamo di chiamare un muratore o un idraulico che esamini la situazione e poi farei richiesta di intervento e risarcimento danni.

Gentili Amministrat/condomini ………………..,
con la presente sono a comunicarVi che la nostra unità abitativa Foglio__, particella __, sub ___ posta al PT del condomino …………………… è stata danneggiata dalla rottura di una braga condominiale e/o una rottura dello scarico cucine/bagni del condominio. Il ns tecnico di fiducia ha stimato il costo del ripristino per un ammontare di €……………………………… + iva di legge. Alleghiamo alla presente copia dei preventivi per la sostituzione del pavimento e battiscopa annesso , imbiancatura e trattamento anti umidità.
Vi preghiamo pertanto di voler procedere con l’interveto di ricerca e riparazione del guasto e il relativo scarico assicurativo per il risarcimento del danno. Non esiti a contattarci per approfondimenti o chiarimenti.

APERTURA VARCO SU VANO SCALE CONDOMINIALE

Buon giorno,
sono un conduttore di un esercizio inserito in un condominio a ______ e dovrei aprire una porta sul vano scale condominiale. I condomini sostengono che debba ricalcolare a mie spese i millesimi del condominio.

Gentile Condomino,
abbiamo controllato i documenti (rogito e regolamento, cil) che ci ha inviato:
il regolamento condominiale appare di natura contrattuale, ma credo sia di origine assembleare, quindi occorre chiedere all’amministratore se è allegato sin dall’origine ai rogiti o è stato allegato dopo.
Questo serve saperlo perché se è un regolamento approvato dall’assemblea ha dei quorum e procedure diverse per la sua modifica mentre se ha origine contrattuale (firmato ed accettato da tutti) è da modificare con un contratto (firmato ed accettato da tutti).
Il regolamento sancisce la metodologia con cui ripartire le spese e all’art 24 d) indica come ripartire le spese ascensore dal 2° AL 6° PIANO il che vuol dire che aprendo un varco nel vano scale condominiale al primo piano occorre rivedere le proporzioni e il regolamento.
In merito al ricalcolo dei millesimi di proprietà sempre il regolamento indica all’art. 2 ultimo comma che è data facoltà ai proprietari degli uffici di aprire una o più porte sul vano scale condominiale e che in tale ipotesi verranno modificati i millesimi di proprietà e di esercizio.
A mio avviso la norma è da intendersi in senso ampio e non restrittivo del disposto perché la proprietà in questione non modifica i suoi volumi ma solo il suo potenziale uso, qualora vi fosse un frazionamento (art. 6) e una divisione allora si che sarebbe indispensabile ricalcolare i millesimi di proprietà in quanto sarebbero modificate le unità, ma nel solo caso di apertura di un accesso al vano scale i millesimi da modificare sono quelli relativi all’uso del civico delle scale e dell’ascensore che potenzialmente potresti utilizzare.
Per quanto attiene alla ripartizione delle spese art. 24 del regolamento e dal piano dei conti (dalle tabelle) che le spese ordinarie del civico sono ripartite in parti uguali quindi al massimo si divide per una unità in più mentre per le spese generali dei civici si ripartisce in base ai millesimi di proprietà (millesimi non riparametrati a mille quindi viziano la suddivisione delle spese).
Le evidenzio che alla colonna spese generali uffici e appartamenti è l’unico del pt che interviene con i millesimi di proprietà quindi gli altri negozi non hanno uffici al primo piano e al posto loro chi c’è?
Occorre rivedere la tabella millesimi in quanto nella colonna ascensore civico XX vi è un errore evidente nel calcolo dei millesimi pertanto ai sensi dell’art. 69 delle disposizioni di attuazione occorre rivederne i calcoli, direi una ottima occasione data anche la sua necessità ma a questo punto non a suo carico totale ma dell’intero condominio. anche in questo caso non ravvedo la necessità di rivedere le tabelle di proprietà in quanto non vi sono modifiche nei volumi. Osservo nelle tabelle millesimali di proprietà allegati al regolamento che gli indici di perequazione sono tutti uguali quindi molto differenti da quelli applicabili con un eventuale ricalcolo delle tabelle di proprietà a mio avviso si rischia di generare più scontenti ricalcolandole quindi correggerei solo quelle delle scale o dell’ascensore.
Le allego un file exc dove ho fatto una ipotesi di ricalcolo ho formulato le due ipotesi in cui apra il varco su uno dei due civici.
Non esiti a contattarci per approfondimenti o chiarimenti.

RIPARTIZIONE SCALE

Buon giorno,
sono abito in un appartamento in condominio e non riesco a comprendere come vengono ripartite le spese per la manutenzione e pulizia delle scale. vi invio tabella riparto spese, regolamento condominiale e il rogito come da voi richiesto.

Gentile Condomino,
esaminati i documenti inviati sembra che ci sia un errore di calcolo nella ripartizione delle spese.

La suddivisione delle spese relative alle scale e agli ascensori narra:
Articolo 1124 Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
[I] . Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo
[II] . Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Nel suo caso vi è una tabella millesimale apposita per le scale che è differente da quella per le spese generali infatti i suoi millesimi scale ammontano a 57.24, ma ricalcolando la quota di sua competenza non corrisponde alla quota assegnatale. Le consigliamo di ricontrollare con il suo amministratore il riparto delle spese perché ci sarà stato un problema informatico nel programma di gestione.
Non esiti a contattarci per approfondimenti o chiarimenti.

RIPARTIZIONE SCALE

Buon giorno,
sono abito in un appartamento in condominio e l’inquilino dell’appartamento al pt non vuole mai pagare le spese di spurgo e illuminazione scale perché abita nell’appartamento per pochi mesi e il proprietario non vuole pagare perché non è di sua competenza. Non abbiamo un amministratore perché siamo solo 3 unità.

Gentile Condomino,
la L. 9 dicembre 1998, n. 431 sulle locazioni sancisce che le spese ordinarie specie quelle relative all’uso sono a carico dell’inquilino. Sia il proprietario sia il conduttore sono tenuti alla partecipazione alle spese di loro competenza, indipendentemente dall’uso che ne fanno della loro unità abitativa. Il potenziale uso che ne potrebbero fare li obbliga alla partecipazione alle spese condominiali è loro facoltà usarla o non usarla. La richiesta del risarcimento delle spese è possibile inoltrarla solo al proprietario dell’immobile in quanto non si conosce l’accordo che i due hanno preso in merito alla ripartizione delle spese, qualora il proprietario non ne rispondesse sarete costretti ad intraprendere le vie legali, ma data l’esiguità della spesa vi consigliamo di eleggere un amministratore, che assolva al compito di recuperare le spese condominiali.
Non esiti a contattarci per approfondimenti o chiarimenti.